Yağmur başladığında pencerenin kenarı ıslanıyor, dolabın arkasında küf oluşuyor veya alt komşu sürekli su geldiğini söylüyor. Aldığım ev su alıyor diyen kişinin ilk işi, yalnızca lekeyi boyatmak değil, suyun nereden geldiğini belirlemektir. Satıcı, müteahhit, üst komşu ve apartman yönetimi farklı nedenlerle gündeme gelebilir.
Evde rutubet ve küf görülmesi, sorunun mutlaka satıştan kaynaklanan ayıp olduğunu göstermez. Buna karşılık “Kışın her evde olur” açıklaması da teknik incelemenin yerine geçmez. Kaynak doğru belirlenmeden yanlış kişiden yanlış giderin istenmesi mümkündür.
İçindekiler
Aldığım Ev Su Alıyor: Sorunun Kaynağı Nasıl Belirlenir?
Su girişinin yağmurla mı, üst katın su kullanımıyla mı, yoksa sürekli bir tesisat kaçağıyla mı ilişkili olduğunu not edin. Lekelerin hangi gün ve saatlerde büyüdüğünü gösteren fotoğraf ve videolar alın. Aynı alanın kuru ve ıslak halini belgelemek yararlı olabilir.
Çatı, dış cephe, pencere birleşimi, teras, temiz su ve gider tesisatı ayrı ayrı değerlendirilebilir. Yoğuşma ve havalandırma kaynaklı nem ile yalıtım eksikliği de birbirinden ayrılmalıdır. İnceleme, sorunu gidermenin yanında kimin sorumluluğunun tartışılacağını anlamak için yapılır.
Su Alan Evde Satıcının Sorumluluğu Nasıl Belirlenir?
Su alan evde satıcının sorumluluğu için sorunun satış ve teslim sırasında mevcut bir kusurdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı önemlidir. Önceden boyayla gizlenmiş bir su alma izi, daha önce tekrarlanan onarımlar veya ilan ve sözleşmede verilen güvenceler değerlendirmeye dahil olabilir.
Evin bir şirketten tüketici olarak alınmasıyla özel kişiden satın alınması aynı kurallara tabi olmayabilir. Özel satışlarda gözden geçirme ve bildirim yükümlülükleri ayrıca önem taşır. 6502 kapsamındaki tüketici satışına aynı ihbar şartı taşınmamalıdır; teknik tespit ve yazışmalar ise sorunun kaynağını, talebi ve zamanı ispatlamak için önemini korur. Bu nedenle satıcıya yazılı olarak ne zaman, hangi sorun nedeniyle başvurulduğu kayda alınmalıdır.
Müteahhit ve Satıcı Her Zaman Aynı Kişi mi Sorumlu?
Hayır. Satış sözleşmesindeki taraf ile inşaatı yapan kişi farklı olabilir. Müteahhidin kime karşı hangi işi üstlendiği, satışta verdiği taahhütler ve sorunun teknik kaynağı görülmelidir. Satıcının “Müteahhidi ara” demesi kendi sorumluluğunu tek başına ortadan kaldırmaz.
Aynı şekilde sırf binayı yaptığı için herkesin bütün masrafı koşulsuz olarak müteahhitten isteyebileceği söylenemez. Satış, eser sözleşmesi ve genel sorumluluk hükümlerinden hangisinin uygulanacağı dosyaya göre belirlenir. Talebin doğru kişiye yöneltilmesi önemlidir.
Çatıdan Su Sızması veya Üst Komşunun Tesisatı: Kim Sorumlu?
Çatıdan su sızması, ortak yerin bakım ve onarımı yönünden apartman yönetimi ve maliklerle ilgili ayrı yükümlülükler doğurabilir. Satıştan kaynaklanan ayıp talebiyle ortak yerin onarılması talebi aynı değildir; birlikte gündeme gelmeleri mümkündür.
Üst komşunun sonradan yaptırdığı hatalı tadilat veya tesisat kullanımı söz konusuysa olay başka bir sorumluluk ilişkisine dönüşebilir. İlk teknik raporda yalnızca “Su üstten geliyor” denmesi yerine arızanın yeri ve oluşum nedeninin açıklanması, gereksiz taraf tartışmasını azaltır.
Hemen Tamir Ettirmem Gerekiyorsa Delil Nasıl Korunur?
Elektrik tesisatına su ulaşması veya hasarın büyümesi gibi acil durumlarda güvenlik ve zararın azaltılması önceliklidir. Ancak mümkün olduğu ölçüde müdahale öncesi görüntü alın, servis raporu isteyin ve sökülen parçaların durumu kaybolmadan belgelensin.
Gerekli hallerde mahkemeden delil tespiti istenmesi değerlendirilebilir. Tamirat faturasında hangi işin nerede yapıldığı ve kullanılan malzeme açık olmalıdır. Yalnızca toplu bir bedel yazılması, hangi giderin kusurla ilgili olduğunu sonradan göstermeyi zorlaştırabilir.
Onarım Dışında Bedel İndirimi veya Zarar İstenebilir mi?
Uygulanacak kanuna ve kusurun niteliğine göre ücretsiz onarım, bedel indirimi veya diğer seçimlik haklar gündeme gelebilir. Taşınmazın kullanılamaması, eşyanın zarar görmesi ya da başka yerde kalma gideri gibi kalemler ise kendi koşullarıyla incelenir.
Her nem lekesi satış bedelinin tamamının iadesini gerektirmez. Buna karşılık tekrar eden, ciddi ve giderilemeyen bir sorun basit boya masrafına indirgenmemelidir. Onarım maliyeti, değer kaybı ve diğer zararlar ayrı hesaplanır; aynı zarar iki kez talep edilmez.
Sık Sorulan Sorular
Küfü temizledim, artık ispat edemem mi?
Önceki görüntüler, servis kayıtları ve sorunun yeniden oluşumu değerlendirilebilir. Temizlik tek başına her talebi kaldırmaz; fakat delil kaybı yaratabilir.
Aldığım ev su alıyor, ilk kışta fark etmem satıcıya başvurmama engel mi?
Sorunun kaynağı ve teslimde mevcut olup olmadığı araştırılır. İlk kışta görülmesi tek başına sonucu belirlemez.
Sigorta ödeme yaparsa satıcıdan da aynı bedeli alabilir miyim?
Aynı zarar için mükerrer tahsil yapılamaz. Sigorta kapsamı, yapılan ödeme ve diğer haklar birlikte incelenir.
Yönetim çatıyı yaptırmıyor. Satış davası yeterli mi?
Ortak yerin onarılması satış ilişkisinden ayrı ele alınır. KMK m.19’da, zararın ve acil onarım gereğinin mahkemece tespitine bağlı rıza istisnası bulunur. Bu, her malik için istediği işi yaptırıp bedelini koşulsuz tahsil etme yetkisi değildir.
Satıcı evi görerek aldığımı söylüyor. Gizli sızıntı da kabul edilmiş olur mu?
Olağan incelemeyle görülemeyen sorunlarla bilinen ve kabul edilen kusurlar aynı değildir.
WhatsApp mesajı göndersem yeterli mi?
İçerik, alıcıya ulaşması ve ispat koşulları önemlidir. Her olayda yalnız mesajla yetinmek uygun olmayabilir.
Yasal çerçeve: 6502 sayılı Kanun ve Türk Borçlar Kanunu. Bu yazı genel bilgilendirmedir; teknik rapor ve satış belgelerine göre değerlendirme değişebilir.
Taşınmaz işlemleriyle ilgili genel bilgiler için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
