İlanda geniş bir metrekare bilgisi vardı; taşınırken odaları ölçtüğünüzde toplamın çok daha düşük olduğunu gördünüz. Satın aldığım ev küçük çıktı diyen alıcı bakımından ilk soru, karşılaştırılan ölçülerin aynı şeyi ifade edip etmediğidir. Net ve brüt alan farkı gözetilmelidir; eklenti ve ortak alan payı da kullanım alanıyla karıştırılmamalıdır.
Gerçek bir eksiklik varsa satıcının hangi bilgiyi verdiği, satıştan önce bir düzeltme yapılıp yapılmadığı ve sözleşmenin içeriği önem taşır. Sadece “Evi gezmiştiniz” denmesi her uyuşmazlığı çözmez; fakat alıcının bildiği ve kabul ettiği ölçü de ayrıca değerlendirilir.
İçindekiler
Satın Aldığım Ev Küçük Çıktı: Önce Net mi Brüt mü Bakılmalı?
İlandaki 120 metrekare ile odaların duvarlar arasındaki ölçülerini doğrudan karşılaştırmak yanıltıcı olabilir. Brüt, toplam brüt ve genel brüt gibi ifadeler farklı unsurları içerebilir. Balkon, eklenti ve ortak alanların nasıl ele alındığı da incelenmelidir.
Onaylı bağımsız bölüm planı ve satışta verilen alan bilgisini birlikte inceletin. Ölçümün hangi teknik kurala göre yapıldığı raporda anlaşılmalıdır. Birbiriyle farklı tanımları karşılaştırıp olmayan bir eksiklik hesaplamak da, gerçek bir eksikliği “ortak alan var” diyerek geçiştirmek de doğru değildir.
İlan ve Katalogdaki Metrekare Satıcıyı Bağlar mı?
Tüketici işlemlerinde tanıtım ve bildirilen özellikler hukuki değerlendirmede önem taşıyabilir. Satış ilanının eski halini, katalogları ve temsilci yazışmalarını saklayın. İlanın hangi daireye ait olduğu ve tarihi belirlenebilmelidir.
Satıcı, ilandaki hatanın satıştan önce açıkça düzeltildiğini ve alıcının doğru bilgiyle işlem yaptığını ileri sürebilir. Bu durumda yalnız ilk ilan değil, sonraki bilgilendirme de incelenir. Tapudan önce imzalanan plan, mesaj ve sözleşme eklerinin tamamı değerlendirilmelidir.
Tapudaki Yüzölçümü Dairenin Kullanım Alanı mı?
Tapu belgesindeki arsa yüzölçümü veya arsa payı, dairenin net kullanım alanıyla aynı değildir. Kayıt üzerinde gördüğünüz rakamın neyi ifade ettiği anlaşılmadan eksiklik sonucu çıkarılmamalıdır. Bağımsız bölüm projesi ve ilgili kayıtlar ayrıca incelenir.
Türk Borçlar Kanunu’nun taşınmaz satışında yüzölçümüne ilişkin özel düzenlemesi de bulunur. Resmi ölçüme dayanan tapu alanı ile satıcının bağımsız bölüm için ayrıca taahhüt ettiği kullanım alanı aynı hukuki mesele olmayabilir. İleri sürülecek talebin neye dayandığı netleştirilmelidir.
Evde Metrekare Eksikliği Nasıl Ölçülür?
Evde metrekare eksikliği şüphesinde kendi ölçümünüz başlangıç olabilir. Ancak hukuki talebe esas olacak farkın teknik olarak ortaya konulması gerekebilir. Mimar veya mühendis raporunda odalar, duvarlar, balkon ve eklentilerin nasıl hesaba katıldığı açıklanmalıdır.
Ölçüm tarihi ve dairede sonradan yapılan değişiklikler de kayda alınmalıdır. Duvar kaldırılması veya balkonun iç mekana katılması ilk teslimle bugünkü ölçüyü farklılaştırabilir. Satışta vaat edilen duruma ilişkin belgelerle mevcut durum birlikte karşılaştırılır.
Metrekare Eksikliğinde Bedel İndirimi Nasıl Hesaplanır?
Metrekare eksikliğinde bedel indirimi veya başka talepler, koşulları varsa gündeme gelebilir. Ancak eksik metrekareyi satış bedelinin basit birim fiyatıyla çarpmak her olayda uygulanacak yöntem değildir. Bedel indirimi hesabında uygulanan nispi yöntemde, satış tarihindeki ayıpsız ve ayıplı rayiç değerler karşılaştırılır; bulunan oran kararlaştırılan satış bedeline yansıtılır. Bugünkü metrekare fiyatı tek başına esas alınmaz.
Farkın kullanımı ne ölçüde etkilediği, satıştaki taahhüt ve uygulanacak kanun önemlidir. Her alan farkı sözleşmeden dönmeyi gerektirmez; önemli bir eksikliğin hiçbir ekonomik sonucu olmadığı da baştan kabul edilemez. Teknik tespit ile hukuki talep birlikte kurulmalıdır.
Farkı Öğrenince Hangi Belgeleri Hazırlamalıyım?
İlan, satış sözleşmesi, ek planlar, tapu ve teslim belgeleri, ölçüm raporu ve satıcıya yapılan bildirimleri toplayın. Satıcının açıklamasını yazılı isteyin. İlan sonradan değişmişse önceki halin uygun biçimde korunması önem kazanabilir.
Özel kişiler arası satıştaki bildirim hükümleriyle tüketici işlemindeki kurallar farklı olabilir. Eski döneme ait bir kararda geçen ihbar süresini bugünkü bütün satışlara uygulamayın. Satış tarihi, işlemin niteliği ve öğrenme zamanı ayrı değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Satın aldığım ev küçük çıktı; evi gezmiş olmam indirim istememe engel mi?
Gezmiş olmak tek başına bütün ölçü bilgilerinin doğru bilindiğini göstermez. Verilen bilgi ve alıcının bilgisi birlikte incelenir.
Tapuda yazan rakam net alan mı?
Her zaman değildir. Rakamın arsa, pay veya bağımsız bölümün hangi özelliğine ait olduğu kontrol edilmelidir.
Balkon net alana dahil mi?
Uygulanacak teknik tanım ve alanın niteliği incelenir. Satışta kullanılan farklı ölçü tanımları birbirine karıştırılmamalıdır.
Satıcı ilanı sonradan değiştirdi. İlk ilan işe yarar mı?
Tarihi ve ilgili daireyle bağı gösterilebilen eski içerik önemli olabilir. Değişikliğin ne zaman bildirildiği de incelenir.
Her eksik metrekare için aynı tutar mı alınır?
Hayır. Talebin türü ve değer hesabı somut özelliklere göre belirlenir.
Kredi ekspertizi almıştım, başka ölçüm gerekir mi?
Raporun kapsamı ve kullanılan ölçü tanımı yeterli değilse yeni teknik değerlendirme gerekebilir.
Yasal çerçeve: 6502 sayılı Kanun ve TBK’nın taşınmaz satışına ilişkin hükümleri. Bu yazı genel bilgilendirmedir.
Taşınmaz işlemleriyle ilgili genel bilgiler için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
