Evi gezerken yeni boyanmış duvarlar ve temiz bir mutfak gördünüz. Taşındıktan sonraki ilk yağmurda ise tavandan su akmaya başladı. Satıcı “Ben otururken böyle değildi” diyor, müteahhit telefonlara cevap vermiyor. Satın aldığım ev ayıplı çıktı diyen kişinin önce sorunun kaynağını ve evi kimden, hangi koşullarla aldığını belirlemesi gerekir.
Her kusur satışın iptalini gerektirmez. Buna karşılık tapu devrinin yapılmış veya anahtarın teslim alınmış olması da satıcının bütün sorumluluğunu sona erdirmez. Doğru talep, sorunun niteliği ve eldeki belgeler birlikte değerlendirildiğinde belirlenebilir.
İçindekiler
Satın Aldığım Ev Ayıplı Çıktı: Neler Ayıp Sayılabilir?
Konutun sözleşmede kararlaştırılan özellikleri taşımaması veya olağan kullanımından beklenen yararı önemli ölçüde azaltan eksiklikler içermesi ayıp olarak değerlendirilebilir. Su yalıtımı sorunu, hatalı tesisat, ciddi rutubet, çalışmayan ısıtma sistemi veya vaat edilen malzemeden farklı imalat buna örnek olabilir.
Ancak her su lekesinin nedeni hatalı inşaat değildir. Üst komşunun tesisatı, ortak çatı, sonradan yapılan bir tadilat veya kullanım koşulları da etkili olabilir. Sadece duvardaki görüntüyü değil, sorunun nereden kaynaklandığını gösteren teknik tespiti elde etmek gerekir.
Hiç yapılmamış bir iş ile yapılmış fakat kusurlu bir imalat arasında da fark bulunabilir. Bu ayrım; talebin dayanağını, süreleri ve hesap yöntemini etkileyebileceğinden her sorun aynı başlık altında değerlendirilmemelidir.
Evi Şirketten mi, Kendi Evini Satan Bir Kişiden mi Aldınız?
Bir inşaat şirketinden kişisel kullanım için konut satın alınması ile kendi evini satan bir kişiden alım yapılması aynı hukuki rejime tabi olmayabilir. Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket ettiği tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun; özel kişiler arasındaki satışlarda ise Türk Borçlar Kanunu hükümleri öne çıkar.
Bu nedenle “Ev ayıplıysa her durumda tüketici hakem heyetine giderim” düşüncesi doğru değildir. Talebin niteliği ve tutarı, görevli merci ve gerekiyorsa dava öncesi arabuluculuk koşulu ayrıca belirlenir. Tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar, tüketici arabuluculuğu kuralının istisnaları arasındadır. Buna karşılık yalnız bedel indirimi veya onarım alacağı istenmesi aynı istisna kapsamında varsayılmamalıdır.
Müteahhit, satıcı ve emlakçı da her olayda aynı konumda değildir. Kimin hangi taahhüdü verdiği, sözleşmeyi kimin imzaladığı ve kusurun kaynağı görülmeden herkesin aynı borçtan sorumlu olduğu söylenemez.
Tamir Yaptırmadan Önce Neyi Belgelemeliyim?
Sorun ortaya çıktığında önce tarihli fotoğraf ve video alın. Yağmur sonrasında su gelen yeri, kabaran boyayı, tesisat sızıntısını ve hasarın farklı günlerdeki durumunu kaydedin. İlanı, broşürü, teknik şartnameyi, satış ve teslim belgelerini de saklayın.
Ardından sorunu satıcıya yazılı olarak bildirin. Bildirimde yalnızca “Satın aldığım ev ayıplı çıktı” demek yerine, hangi bölümde ne görüldüğünü ve ne talep edildiğini açıklayın. Özellikle Türk Borçlar Kanunu’na tabi satışlarda gözden geçirme ve bildirim yükümlülükleri hak kaybına yol açabilir. 6502 sayılı Kanun kapsamındaki tüketici konut satışında ayıp ihbarı ayrıca bir hak kullanma şartı değildir; zamanaşımı ve seçilen talebe ilişkin diğer koşullar yine önemlidir. Eski tüketici mevzuatına tabi satışlarla özel kişi satışlarının kuralları buna karıştırılmamalıdır.
Kusur tamiratla ortadan kalkacaksa, sonradan kanıtlamak güçleşebilir. Gerekli durumlarda mahkemeden delil tespiti istenmesi değerlendirilir. Acil su baskını veya güvenlik sorunu varsa zararı büyütmemek de gerekir; müdahale öncesini belgeleyin, servis raporunu ve faturaları saklayın.
Ayıplı Konutta Bedel İndirimi, Onarım veya İade İstenebilir mi?
Tüketici işlemlerinde kanun; sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi, ücretsiz onarım ve mümkünse ayıpsız misliyle değiştirme haklarını düzenler. Konut bakımından hangi seçeneğin uygulanabileceği ayrıca değerlendirilir. Her eksiklikte başka bir daire verilmesi veya satış bedelinin tamamının geri alınması beklenmemelidir.
Örneğin giderilebilir bir tesisat kusurunda onarım veya değer kaybı gündeme gelebilirken, konutun kullanımını ciddi biçimde engelleyen daha kapsamlı bir sorunda farklı talepler tartışılabilir. Ayıbın ağırlığı, giderim imkanı, seçilen hakkın koşulları ve somut olayın özellikleri önemlidir.
Konutta bedel indirimi her zaman ustadan alınan tamirat teklifiyle aynı tutar değildir. Onarım maliyeti ile taşınmazın ayıp nedeniyle uğradığı değer kaybı farklı hesaplar olabilir. Şartları varsa ayrıca zarar talep edilebilir; fakat aynı zarar için iki kez ödeme alınamaz.
Ayıplı Evde Zamanaşımı: Ne Kadar Sürem Var?
Ayıplı evde zamanaşımı, satışın niteliğine göre belirlenir. Tüketici işlemlerinde ayıplı konut için kural olarak teslimden başlayan beş yıllık süre düzenlenmiştir. İkinci el tüketici satışları, daha uzun sözleşmesel süreler ve ağır kusurla veya hileyle gizlenen ayıplar bakımından özel hükümler vardır. “İkinci el konutta her durumda üç yıl” şeklinde tek bir süre vermek bu nedenle yanıltıcıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nda ise yapının ayıplı olmasından doğan davalar için mülkiyetin geçmesinden başlayan beş yıl; satıcının ağır kusuru varsa yirmi yıl düzenlenir. Bu, sorunu öğrendikten sonra bildirim yapmadan yıllarca beklenebileceği anlamına gelmez.
Satış ve teslim tarihini, sorunun ilk ne zaman fark edildiğini, bildirimleri ve yapılan onarımları aynı zaman çizelgesinde toplayın. Uygulanacak kanun ve talep türü belirlenmeden internetten bulunan tek bir süreye güvenmeyin.
Sık Sorulan Sorular
Satın aldığım ev ayıplı çıktı. Evi görmüş olmam haklarımı kaldırır mı?
Evin görülmesi, olağan incelemeyle fark edilemeyecek bütün kusurların kabul edildiği anlamına gelmez. Bilinen ve açıkça kabul edilen kusurlarla gizli sorunlar ayrı değerlendirilir.
Teslim tutanağını imzaladım, hakkım kalmadı mı?
İmzanın etkisi tutanağın içeriğine ve kusurun o tarihte anlaşılabilir olup olmadığına bağlıdır. İbra, sulh veya haklardan vazgeçme içeren ek belgeler özellikle incelenmelidir.
Rutubeti boyayla kapattım. Yine talepte bulunabilir miyim?
Bu durum tek başına her talebi ortadan kaldırmaz; fakat ispatı zorlaştırabilir. Eski görüntüler, servis kayıtları ve sorunun kaynağına ilişkin tespitler önem kazanır.
Evi tamir ettirip bütün masrafı satıcıdan alabilir miyim?
Her fatura otomatik olarak satıcıya yüklenmez. Sorumluluk, bildirimler, seçilen hak, onarımın gerekliliği ve bedelin uygunluğu birlikte değerlendirilir.
Sorun ortak çatıdaysa yalnızca satıcıya mı başvurulur?
Ortak alanın bakımından doğan yükümlülüklerle satıştan kaynaklanan sorumluluk farklı olabilir. Sorunun ne zaman ve neden oluştuğu belirlenmelidir.
Ekspertiz yapılmış olması satıcıyı kurtarır mı?
Ekspertizin amacı ve kapsamı önemlidir. Kredi değerlemesi, her teknik kusurun incelendiği kapsamlı bir yapı denetimi sayılmaz.
Konut alımındaki uyuşmazlıklarda gayrimenkul hukuku ve işlemin niteliğine göre tüketici hukuku birlikte değerlendirilir. Talep seçmeden önce satış dosyasının ve teknik bulguların bir arada incelenmesi faydalıdır.
Yasal dayanak: 6502 sayılı Kanun, özellikle 8-12. maddeler; Türk Borçlar Kanunu, özellikle 223 ve 244. maddeler. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut belgelerin incelenmesinin yerine geçmez.
