Evi satın aldığınızda balkon kapalıydı, mutfak da bugünkü yerindeydi. Aylar sonra belediyeden adınıza bir para cezası geldi. Önceki sahibin kaçak tadilatı nedeniyle yaptırımla karşılaşan yeni malik açısından ilk mesele, bugünkü tapu kaydıyla tadilatın yapıldığı tarihin birbirinden ayrılmasıdır.
Taşınmazın sahibi olmak, geçmişte başkasının gerçekleştirdiği her fiilin cezasını üstlenmek demek değildir. Fakat bu savunmanın belgelerle desteklenmesi gerekir. Ayrıca para cezası ile mevcut aykırılığın giderilmesi veya yıkılması aynı soruya cevap vermez.
İçindekiler
Önceki Sahibin Kaçak Tadilatı İçin Kime Ceza Verilir?
Yeni malike imar cezası verilmişse kaçak tadilat sorumluluğu yalnız bugünkü tapu kaydından çıkarılamaz. İmalatı yapan veya yaptıran kişi araştırılmalıdır. Bu kişi her zaman tapuda malik görünen kişi olmayabilir. Kiracı, önceki malik veya başka bir kişi tarafından yaptırılmış bir iş söz konusu olabilir.
Ancak “Eski sahibi yaptı” ifadesi, olayın bütün belgelerini etkisizleştiren bir cevap değildir. Sizin döneminizde yenilenen, genişletilen veya başka bir kullanıma dönüştürülen kısımlar varsa bunların ayrıca incelenmesi gerekir. Aynı evde farklı tarihlerde farklı imalatlar yapılmış olabilir.
Satın Alma Öncesini Nasıl Gösterebilirim?
İşe bir zaman çizelgesiyle başlayın: tapu devri, ilk taşınma, belediyenin tespiti ve varsa sizin yaptırdığınız işler hangi tarihte? Sonra her tarihi ilgili belgeyle eşleştirin. Eski satış ilanını ve eklerindeki fotoğrafları kaybolmadan saklayın.
Banka ekspertizi, önceki malik dönemine ait tadilat faturaları, site yönetimi yazışmaları, önceki belediye denetimleri ve tarihli fotoğraflar yararlı olabilir. Tanık bilgileri de değerlendirilebilir; ancak teknik ve tarihli kayıtlar olayın daha açık anlaşılmasını sağlayabilir.
Banka Ekspertizi Tek Başına Yeterli Olur mu?
Raporun neyi incelediğine bakılmalıdır. Genel bir oda sayısı veya dış cephe fotoğrafı, örneğin içeride sonradan taşınan mutfağın tarihini açıklamayabilir. Tutanakta hangi imalat cezalandırılıyorsa raporda onun görünmesi veya açıkça tarif edilmesi önemlidir.
Eski bir kapatmayı bugün farklı malzemeyle yenilemiş olmanız da ayrıca değerlendirilir. Yeni işin sadece bakım mı, yoksa bağımsız bir değişiklik mi olduğu teknik inceleme gerektirebilir. Belgeler arasında çelişki varsa yalnız lehe görünen sayfayı sunmak yerine bu çelişki açıklanmalıdır.
Ceza Bana Ait Değilse Aykırı Bölümü Koruyabilir miyim?
Bu sonuç otomatik değildir. Para cezası kişisel sorumluluğa, yıkım ve uygun hale getirme işlemleri ise yapının mevcut hukuki durumuna ilişkin olabilir. Önceki sahibin yaptığı bir eklentinin imara aykırılığı, taşınmazın satılmasıyla ortadan kalkmaz.
Bu nedenle belediye dosyasındaki bütün işlemleri ayırın: para cezası, yapı tatil tutanağı, mühürleme ve yıkım kararı. Yalnızca ceza yazısını ele alıp diğer işlemlerin süresini kaçırmak, hak arama sürecini eksik bırakabilir.
Eski Ev Sahibine Tazminat Talebi Yöneltilebilir mi?
Eski ev sahibine tazminat talebinde, evin hukuki veya fiili özelliklerinin satışta nasıl bildirildiği önemlidir. İmar aykırılığının gizlenmesi, satıcının verdiği güvenceler ve alıcının bildiği durumlar, satış ilişkisinden doğan talepleri etkileyebilir. Her olayda ödenen cezanın aynen satıcıdan alınabileceği söylenemez.
Satış sözleşmesi, ilan, yazışmalar ve belediyenin tespiti birlikte incelenmelidir. Belediyeye karşı ileri sürülecek itirazla satıcıya karşı ayıp, tazminat veya başka bir hukuki nedenle yöneltilecek talep farklı süreçlerdir. Birindeki süre korunurken diğeri gözden kaçırılmamalıdır.
Yeni Malike İmar Cezası Geldiğinde İlk Adımlar
Encümen kararının ve yapı tatil tutanağının tamamını isteyin. Hangi imalatın hangi tarihte kimin tarafından yapıldığının nasıl belirlendiğini inceleyin. Tebligat zarfını saklayın; belediyeden evrak istemenin bütün süreleri durdurduğu varsayımıyla beklemeyin.
Satıcıyla görüşürken de tartışılan imalatı açıkça tarif edin. Sorumluluğu kabul eden bir yazışma varsa saklayın; fakat yalnızca sözlü güvenceye dayanarak idari başvuru veya dava imkanını bekletmeyin. Belgelerin bir uzman tarafından birlikte değerlendirilmesi, yanlış kişiye yöneltilmiş ceza ile gerçekten size ait bir müdahaleyi ayırmaya yardımcı olur.
Sık Sorulan Sorular
Önceki sahibin kaçak tadilatı için tapu tarihi tek başına yeterli mi?
Fiili kimin yaptığı veya yaptırdığı ve sonraki müdahaleler araştırılır. Sadece tapu tarihine bakılarak bütün sorumluluklar çözülemez.
İlanda balkon kapalı görünüyordu. Bu yeterli delil mi?
Tarihi ve daireyle ilişkisi doğrulanabilen ilan önemli olabilir. Ceza konusu imalatı ne ölçüde gösterdiği ayrıca değerlendirilir.
Eski malik yazılı olarak ben yaptım derse ceza hemen kalkar mı?
Bu beyan diğer kayıtlarla birlikte incelenir. Kararın kaldırılması için ilgili hukuki süreç işletilmelidir.
Kiracının tadilatından bana ceza gelir mi?
Fiili sorumluluk ve tadilatın nasıl gerçekleştiği önemlidir. Malik ve kiracının konumu otomatik olarak aynı değildir.
Ceza kalkınca belediye tapudaki kaydı siler mi?
İmar aykırılığına ilişkin kayıt ve kaldırılma koşulları ayrıca incelenmelidir. Ceza iptali her kaydı kendiliğinden silmez.
Evi satarsam mesele biter mi?
Satış, mevcut aykırılığı veya önceki fiilden doğan sorumluluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Yasal dayanak: 3194 sayılı İmar Kanunu ve satış ilişkisi bakımından Türk Borçlar Kanunu. Bu metin genel bilgilendirmedir; işlem ve satış dosyasına göre sonuç değişebilir.
Taşınmaz işlemleriyle ilgili genel bilgiler için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
