Bilineceği üzere kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme TBMM Genel Kurulu’ndan geçerek yasalaştı. Bu yeni düzenlemeye göre; 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacak. Ancak aşağıda belirteceğimiz hallerde bu sınırlamanın uygulanmaması mümkündür.
Kanun Metni: GEÇİCİ MADDE 1- (Ek:8/6/2022-7409/4 md.)
Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır
-
Kira Sözleşmesinde Beş Yıllık Sürenin Dolması Halinde
Geçici düzenleme ile kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin dolması halinde de yüzde 25 oranında artırılacağına ilişkin herhangi bir düzenleme veya sınırlandırma getirilmiş değildir. Bu durumda; 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, göz önüne alınarak belirlenebilir durumdadır.
Bir başka deyişle gerçekleştirilen düzenlemenin 5 yılını doldurmuş olan konut kira bedelleri için hakim tarafından belirlenecek olan orana ilişkin bir bağlayıcılığı söz konusu değildir. Ev sahini beş yılını doldurmuş olan kiracı hakkında kira tespit davası açabilir ve TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, göz önüne alınarak yeni bir kira belirlenmesini isteyebilir durumdadır.
-
İşyeri Kiralamaları
Kanun koyucu, yaptığı geçici düzenlemenin sadece “konut kiraları’ bakımından uygulanacağı belirtilmiştir. Bu sebeple işyeri kiralamalarında kanun koyucu tarafından getirilen yüzde 25 sınırlama uygulanamayacaktır.
İşyeri kiralamalarına gerçekleştirilen geçici düzenleme ile herhangi bir sınırlama getirilmediği düşünüldüğünde; yenileme dönemlerinde gerçekleştirilecek artışların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını gerçekleştirileceğini söylemek mümkündür.
Ayrıca kanun metninden de anlaşılacağı üzere kira artış oranını sınırlayan düzenleme bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinin yenilenmesi halinde de uygulama alanı bulmayacaktır.
