Yükselen kira bedelleri nedeniyle, konut/işyeri mülk sahipleri tarafından kiracıların ihtiyaç sebebi ile tahliyesi hususu ya da yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarma hakkı olup olmadığı son günlerde oldukça gündeme gelen bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Yazımızda bu konuları genel hatları ile derleyip size aktarmaya çalışacağız.

Türk Borçlar Kanunu’nda genel itibariyle ihtiyaç sebebiyle tahliyeye ilişkin;

“Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi”

“Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliyesi”

şeklinde ikili bir ayrım yapılmıştır.

  1. Malikin İhtiyacı Sebebiyle Taşınmazın Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi,

‘’ Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’ 

Ev sahibinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacının bulunması durumunda tahliye davası açma hakkı mevcuttur. Bu hak, ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarına dayanarak da kullanılabilir.

Ancak, belirtilen kişiler dışındaki yakınlarının ihtiyacına dayanarak kiracının tahliyesi mümkün değildir. 

Kanunda geçen “altsoy” ve “üstsoy” terimleri, ev sahibinin torunu, büyükanne ve büyükbabasının ihtiyacına dayanarak da tahliye davası açma imkanı vermektedir.

Konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak açtığı davanın kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması şarttır. İhtiyacın gerçekleşmediği, kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek veya kiracıyı rahatsız etmek gibi sebeplerle açılan davalar reddedilmektedir.

“01.04.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile taşınmaza olan ihtiyacını davalıya bildirmiş, yargılama aşamasında ise halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacı …’in kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabittir. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Kaldı ki; davacının taşınmaza ihtiyacının olduğu tanık beyanları ile de doğrulanmıştır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” Yargıtay – 3. HD., E. 2018/1050 K. 2018/2136 T. 7.3.2018

“Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken…”Yargıtay- 3. HD., E. 2018/7751 K. 2019/493 T. 23.1.2019

“…Anılan doktor raporu ve bunu doğrulayan delilleri itibariyle; davacının, ikametgâhını Ankara’dan İzmir’e nakletme iradesi ve isteği samimi olduğu ve sağlık nedeniyle İzmir’deki evine ihtiyacının da gerçek bulunduğu duraksanmayacak biçimde anlaşılmıştır. Hal böyle olunca, mevcut deliller değerlendirilmek suretiyle davanın kabulüne dair verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan onanmalıdır…” Yargıtay – HGK. 9.5.1990, 6–188/288.

“…Yazlık konut ihtiyacı bu günkü sosyal anlayış neticesi daimi konut ihtiyacının bir devamıdır. Bu itibarla kural olarak yazlık konut ihtiyacını 6570 sayılı yasanın kapsamına giren zorunlu ihtiyaç olarak kabul etmek gerekir. İhtiyaçlılığının yurt içinde veya yurt dışında olmasının bir ayrıcalığının bulunmadığının kabulü icab eder. Bu bakımdan kiralananın gerçek anlamda yazlık niteliğine haiz olup olmadığının saptanması, gerekir…” Yargıtay – 6.HD. T:11.03.1986 E:1986/2007 K:1986/3236

“Davacının boşta olduğu ve bakkallık işini yapmaya da fiziki bir engelinin bulunmadığı davacı tanıklarının beyanlarından anlaşıldığından ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmek gerekir…” Yargıtay – 6.HD. T:17.10.2001 E:2001/7906 K:2001/8109,

Malikin İhtiyacı Sebebiyle Taşınmazın Tahliyesi Ne Zaman Açılabilir?

  • Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde,
  • Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak, yani her altı aylık dönem için üç ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunmak koşulu ile altı aylık dönemin bitimini takiben bir ay içerisinde açacağı davayı açarak kiralananın ihtiyaç sebebi ile tahliyesini talep edebilir.

Taşınmazın Tahliyesi için Kiracıya İhtar Gönderilmesi Zorunlu mudur?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname şartı aranmazken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaktadır.

  1. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliyesi Halinde;

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi,

‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’ 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları Nerede Açılır?

Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi talepli davada yetkili ve görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk mahkemeleridir

İlgili kanun maddesi, kiralananın yeni ev sahibinin (malikinin), kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunma hakkını düzenlemektedir.

Kira Hukuku uyuşmazlıklarında sürecin sağlıklı yürütülmesi ve istenilen belgelerin eksiksiz, hatasız edinilmesi için muhakkak bu alanda uzman, tecrübeli avukatlardan hukuki yardım alınmalıdır. Şayet yapılacak bir eksik veya hata zaten uzun olan süreci daha da olumsuz etkileyecektir.

Kira Hukuku uyuşmazlıklarında sürecin sağlıklı yürütülmesi ve istenilen belgelerin eksiksiz, hatasız edinilmesi için muhakkak bu alanda uzman, tecrübeli avukatlardan hukuki yardım alınmalıdır. Şayet yapılacak bir eksik veya hata zaten uzun olan süreci daha da olumsuz etkileyecektir.