Ev Sahibi Keyfi Şekilde Kira Artışı Yapabilir mi?

Kira artışları, kiracılar ve ev sahipleri arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biridir. Ev sahibi, kirada artış yapmak istediğinde bu artışın hukuken geçerli olması belirli kurallara bağlıdır. Özellikle son yıllarda artan enflasyon ve değişen ekonomik koşullar, ev sahiplerinin kira bedellerini artırma taleplerini sıklaştırmış; buna karşılık kiracılar da bu taleplere karşı hukuki haklarını daha fazla araştırmaya başlamıştır.

Peki ev sahibi istediği gibi kira artışı yapabilir mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira artışlarının belirli sınırlamalar dahilinde yapılması zorunludur. Kira sözleşmesi bir yıl süreli ise, sözleşmenin yenilenmesinde uygulanacak kira artışı oranı, sözleşmede açıkça bir oran belirtilmemişse Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) on iki aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Ayrıca 2022 ve 2023 yıllarında uygulanan %25 artış sınırı da bu dönemde geçici olarak uygulanmış olup güncel durumda bu sınır kaldırılmıştır.

Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?

Ev sahibi kira artışı talep ettiğinde, kiracının bu artışı kabul etmemesi halinde taraflar arasında bir anlaşmazlık doğabilir. Ancak bu durum otomatik olarak kiracının tahliyesini doğurmaz. Eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa ve taraflar yeni bir artış oranı üzerinde anlaşamazlarsa, ev sahibi tek başına artışı uygulayamaz. Bu durumda ev sahibi ya tahliye talebinde bulunacak ya da mahkemeye başvurarak “kira tespit davası” açacaktır.

Kiracının kira artışını kabul etmemesi şu durumları doğurabilir:

  • Kiracı, kiraya verenin yasal oranda yaptığı artışı hiç ödemeyip kira bedelini eksik yatırırsa, ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye süreci başlatabilir.
  • Taraflar sözleşmeyi uzatır ancak kira artışı belirlenemezse, mahkeme müdahalesi gerekebilir.

Ev sahibi istediği gibi kira artışı yapabilir mi?

Ev Sahibi Kiracıya Tahliye Davası Açabilir mi?

Kiracının kira artışını kabul etmemesi tek başına tahliye nedeni değildir. Ancak TBK madde 315 uyarınca, kira borcunun ödenmemesi durumunda ev sahibi kiracıya yazılı ihtar göndererek ve /veya icra takibi başlatarak temerrüt süreci başlatabilir. Kiracı ihtar ve/veya icra takibinden sonra hala ödeme yapmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.

Kira Artışında Anlaşma Zorunlu mu?

Hayır, tarafların kira artışı konusunda anlaşması zorunlu değildir. Ancak kira sözleşmesi uzayacaksa TBK madde 344 uyarınca kira artışı ya sözleşmedeki hükme göre ya da TÜFE ortalamasına göre yapılır. Taraflar bu oranı aşan bir artış üzerinde anlaşsalar bile bu oran sınırlaması geçerliliğini korur. Örneğin, TÜFE %50 iken, %100 oranında artış istenemez. Bu şekilde talepler geçersizdir.

Eğer taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamıyorsa, ev sahibi kira tespit davası açabilir. Bu dava sonucunda yeni kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir.

Sözleşmede Kira Artışı Hükmü Yoksa Ne Olur?

Kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin açık bir hüküm ve taraflar arasında anlaşma yoksa, kiraya veren doğrudan artış talep edebilmesi mümkün değildir. Böyle bir durumda, TBK uyarınca; kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla dava açılarak belirlenmesi istenebilir

Kiracı Artış Yasal Sınırlara Uygun Olarak Kira Artışı Yapmış Olmasına Rağmen Kira Bedeli Çok Düşük Kaldıysa Ne yapılabilir? Kira Artışı İçin Dava Açılabilir mi?

Evet. Kira artışı için “kira tespit davası” açılabilir. Bu dava özellikle uzun süreli sözleşmelerde ya da düşük kira bedelli konutlarda sıkça başvurulan bir hukuki yoldur. Bu davanın açılabilmesi için en kritik husus; sözleşme süresinin beş yılı aşmış olması veya beşinci yılın sonunda yenilenmiş olmasıdır. Sözleşme süresinin 5 yılı geçmiş olmadığı hallerde, bu davanın açılabilmesinin imkanı yoktur.

Kira tespit davasının açılması halinde, kira artış oranı, TÜFE ve emsal kiralar dikkate alınarak mahkemece belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

  • Kira artışında %25 sınırı hâlâ geçerli mi? Hayır. 1 Temmuz 2024 itibarıyla %25 sınırı kaldırılmıştır. Artış oranı artık TÜFE ortalamasına göre yapılmaktadır.
  • Kira artışı noter kanalıyla mı yapılmalı? Hayır, zorunlu değildir.
  • Kira artışını kabul etmeyen kiracı tahliye edilebilir mi? Hayır. Kira artışı reddedildiği için doğrudan tahliye mümkün değildir. Ancak farklı hukuki yollar uygulanabilir (örneğin temerrüt veya tespit davası).
  • Kira artışı ne zaman geçerli olur? Tarafların anlaşmasına göre yeni kira döneminden itibaren geçerli olur. Mahkeme kararıyla belirlenirse karar tarihinden itibaren uygulanır.
Kira Hukuku Avukatı ile Süreç Nasıl İlerletilir?

Kira artışları, sadece hukuki bilgi değil aynı zamanda stratejik bir planlama da gerektirir. İster ev sahibi ister kiracı olun, doğru adımları atmak için bir kira hukuku avukatından destek almak büyük önem taşır. Sürecin başında yapılacak doğru bir hukuki yönlendirme, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilir. Avukatınız sizin adınıza; Artış oranını hukuka uygun şekilde hesaplayabilir, İhtarname hazırlayabilir, İcra takibi ya da kira tespit davası sürecini başlatabilir.

Tezel Hukuk Bürosu Kira Hukuku Alanında Yanınızda

İzmir merkezli Tezel Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku alanında hem ev sahiplerine hem de kiracılara profesyonel destek sağlıyoruz. Özellikle artan kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimize stratejik ve hızlı çözümler sunmayı amaçlıyoruz. Sözleşmelerin hazırlanmasından, ihtarname ve dava süreçlerine kadar tüm aşamalarda yanınızdayız. Detaylı bilgi almak veya randevu oluşturmak için bizimle iletişime geçin.

Kira Hukuku uyuşmazlıklarında sürecin sağlıklı yürütülmesi ve istenilen belgelerin eksiksiz, hatasız edinilmesi için muhakkak bu alanda uzman, tecrübeli avukatlardan hukuki yardım alınmalıdır. Şayet yapılacak bir eksik veya hata zaten uzun olan süreci daha da olumsuz etkileyecektir.